¿Estamos frente a un nuevo colapso inmobiliario en Estados Unidos?
La crisis del coronavirus nos está enfrentando a nuevos desafíos en la cotidianidad y a lidiar a cada momento con situaciones inesperadas. Sin embargo hay una pregunta latente entre los inversionistas inmobiliarios, propietarios y compradores: ¿Nos dirigimos a otro colapso inmobiliario como el del 2007-2009?
Nada es seguro y estamos entrando en un escenario sin precedentes, pero la mayoría de los expertos cree que la caída de los precios de las propiedades y las ventas desesperadas que caracterizaron la Gran Recesión, tienen pocas probabilidades de repetirse esta vez.
¿Por qué las cosas podrían ser diferentes?
Porque los factores que contribuyeron a ese colapso financiero fueron el exceso de hipotecas de alto riesgo, la especulación en la compra-venta de propiedades, el exceso de propiedades de nueva construcción y finalmente el desplome de los precios. Esta vez, el mercado inmobiliario está mucho más estable y no sería el motor de la crisis, sino más bien una de las muchas víctimas del COVID-19.
De hecho, durante la crisis del 2007-2009 casi cualquiera podía obtener una hipoteca, o dos o tres. Hoy, solo los compradores que se consideran menos riesgosos pueden obtener un préstamo, los puntajes de crédito deben ser más altos y los prestamistas verifican los ingresos con sumo cuidado.
En cuanto a la oferta y la demanda de propiedades, en este momento hay una grave escasez en el mercado que mantiene los precios altos. El verdadero problema está en cuánto tiempo nos llevará controlar el virus y qué tan rápido se recuperará la economía.
Los expertos predicen que el desempleo podría aumentar entre 15 y 20% por lo que cada vez se hace más difícil para las personas paguen sus alquileres e hipotecas y, mucho más, comprar una propiedad.
¿Habrá otra venta desesperada de propiedades?
Probablemente no. La disminución de los precios es el sueño de muchos compradores y el temor de los vendedores. Puede que no suceda esta vez, pero es probable que haya una desaceleración de los precios en comparación a la velocidad que llevaban durante la última década.
Los precios se rigen por las reglas de la oferta y la demanda. Si bien se han retirado un porcentaje de propiedades del mercado para venderlas en un momento más estable, los compradores potenciales siguen su búsqueda y mantienen la necesidad de adquirir un inmueble.
Algunos expertos opinan que mientras el virus siga amenazando se reducirán las ventas, pero apenas regresemos a la “normalidad” los precios repuntarán, es decir, esperan un efecto rebote. El mercado de lujo es el que recibirá el mayor golpe durante este periodo y el posterior.
Otros plantean que los precios pueden disminuir entre 5 y 10%, pero si el confinamiento se extiende por mucho tiempo pudieran caer hasta en 50%
La cantidad de propiedades en construcción es baja
El exceso de nuevas construcciones fue uno de los graves ingredientes de la Gran Recesión. Las casas y comunidades recién construidas quedaron vacías y en todo el país había proyectos de construcción abandonados. Estaban construyendo mucho más de lo que el mercado necesitaba.
Pero las cosas son bastante diferentes ahora. La construcción ha estado muy por debajo del promedio durante 10 años consecutivos. El año pasado, por ejemplo, se construyeron poco menos de 900.000 viviendas unifamiliares, menos de los casi 1.1 millones de hogares que se consideran necesarios para aliviar la escasez de viviendas y dar cabida al crecimiento poblacional.
Las hipotecas de alto riesgo son cosa del pasado
Uno de los mayores culpables de la gran recesión económica fueron las hipotecas de alto riesgo y los «préstamos engañosos». Desde que estalló la burbuja inmobiliaria, estos préstamos han dejado de existir casi en su totalidad.
Los préstamos de alto riesgo se distribuyeron a compradores menos calificados y a menudo desinformados, generalmente minorías de bajos ingresos con puntajes de crédito bajos. Después de un cierto lapso, las tasas de interés de estos préstamos se dispararon y superaron el alcance de los prestatarios. Muchos dejaron de pagar sus hipotecas, lo que provocó el colapso inmobiliario con decenas de ejecuciones hipotecarias y un récord de foreclosures.
En cambio, hoy en día las hipotecas son de menor riesgo porque los prestamistas han endurecido sus estándares y verifican los ingresos, así como las condiciones de empleo de los prestatarios.
Por supuesto, incluso para los propietarios de viviendas más calificados pudieran tener dificultades en hacer los pagos de su hipoteca si perdieron su empleo o sus ingresos por el coronavirus. Entonces el gobierno federal está interviniendo, respaldando a los afectados hasta por 12 meses
¿Cómo es el futuro del mercado inmobiliario?
Este es el gran misterio sin descubrir. Nadie sabe cuánto durará esta crisis de salud pública y cuándo podrá recuperarse la economía. Es probable que el mercado inmobiliario sufra, al igual que el resto de los sectores. Pero también cuando se estabilice la economía, la gente se sentirá más segura de comprar y vender casas nuevamente.
El proyecto de Ley de Estímulo y los fondos adicionales de desempleo pudieran aliviar la ansiedad del mercado de manera momentánea. Además las tasas de interés hipotecarias están en mínimos históricos, alrededor del 3%, a diferencia de más del 6% que precedió a la Gran Recesión.
Pero la gran conclusión tanto los expertos optimistas como de los más pesimistas, es que todo depende de cuánto tiempo dure el confinamiento. Además coinciden en que la recuperación será más rápida, en comparación con la Gran Recesión.
Con información de realtor.com