Decálogo para comprar una propiedad de inversión por primera vez
Comprar una propiedad de inversión por primera vez puede ser excitante para algunas personas y atemorizante para otras. También puede parecer una tarea un poco confusa, casi titánica. Sin embargo, si está decidido a realizar una inversión que le genere ingresos pasivos y se prepara para ese proceso, la adquisición de una casa o apartamento dejará de resultar una experiencia traumática y compleja, llegando incluso a poder disfrutar de cada uno de sus pasos.
El Decálogo para comprar una propiedad de inversión por primera vez reúne 10 aspectos clave.
Lea con detalle para reflexionar, ordenar y gestionar cuidadosamente, apenas decida comprar su primer inmueble y convertirse en inversionista de real estate.
1.) Conozca qué tan atractivo es su perfil financiero
Tener un panorama global de sus finanzas, ordenarlas y documentarlas es el gran paso de arranque. Esto le permitirá ser un candidato más atractivo al momento de establecer algún acuerdo por hipoteca. Para ello es necesario: tener un buen récord crediticio y no usar más del 30% del crédito disponible en sus tarjetas; contar con un balance deuda-ingreso positivo, es decir, que sus ingresos mensuales sean mayor que el de sus gastos; y contar con un empleo estable por al menos 2 años. Ser consciente de su perfil financiero es fundamental para el segundo aspecto clave: cuánto puede invertir.
2.) Determine cuál es su capacidad de inversión
Conocer la cifra máxima de inversión es importantísimo antes de empezar la búsqueda de la propiedad. Esto le ayudará a hacer un primer filtro del tipo de inmueble por el que debe optar. También le dará claridad sobre cuánto podrá aportar y cuánto debe solicitar por préstamo. Para conocer cómo calcular ese ‘número mágico’ para su inversión debe considerar: a) el ingreso mensual que reciba regularmente como salario o por otras inversiones, b) obligaciones y gastos mensuales, c) fondos disponibles para hacer el pago inicial y cubrir costos de cierre y e) su récord crediticio, que influye en cuánto podrá pedir como crédito y a qué interés deberá pagarlo.
3.) Contraste sus necesidades con sus deseos
La propiedad soñada puede no ser del todo compatible con su capacidad de inversión, por lo que llegará un momento en el que debe contrastar lo necesario con lo deseado. Existen elementos de los que podrá prescindir y otros por los que estará dispuesto a pagar un poco más, pero es importante que tenga diferenciado cuáles. Entre esos factores habrá algunos que más allá de lo soñado, pueden agregarle valor a la propiedad. Por ejemplo el uso de materiales nobles o artículos adicionales, así como la cercanía a algún punto estratégico o el paisaje que puede apreciarse. Lo que siempre debe recordar es el propósito inicial de un inmueble de inversión: la rentabilidad. Por ello el foco principal para tomar la decisión de compra debería ser el ingreso anual neto que quede luego de cubrir los gastos administrativos.
4.) Déjese asesorar por un experto en real estate
La mejor decisión que puede tomar en este proceso es recibir asesoría de un experto en el sector inmobiliario, que pueda orientarlo y darle recomendaciones en la búsqueda y selección de la propiedad. Además su agente puede aclarar las cifras de inversión o dudas en el financiamiento para extranjeros. También al momento de la negociación y cierre, puede ser muy útil contar con alguien con experiencia en el sector. Tome en consideración que más allá de un agente inmobiliario o un realtor, es preferible contar con el acompañamiento integral de un real estate broker o corredor de bienes raíces.
5.) Obtenga una pre-aprobación de su hipoteca
Para obtener la pre-aprobación de una hipoteca tendrá que realizar todos los trámites de aplicación como si ya tuviera la casa o apartamiento a adquirir, para lo que se recomienda haber comparado previamente al menos 3 alternativas hipotecarias. Se preguntará: ‘¿por qué hacerlo si todavía no he definido cuál propiedad compraré?’ Porque este proceso le ayudará a establecer sin dudas la cifra de inversión, junto a las tasas de interés y toda la estructura de pagos mensuales que deberá gestionar durante un par de años. Además la pre-aprobación aumentará las probabilidades de que acepten su oferta cuando consiga el inmueble ideal. Después de que tenga una casa, townhouse o apartamento bajo acuerdo, es que se procederá a la emisión del préstamo.
6.) Seleccione estratégicamente una propiedad
Una de los factores clave para comprar una propiedad de inversión es su ubicación. El estilo de una comunidad y la cercanía a zonas comerciales, escuelas, centros de salud o a las principales vías, entre otros, puede afectar no solo el tipo de inquilinos al que puede aspirar, sino el valor de la renta mensual que puede establecer. Factores como la seguridad de la comunidad, las adyacencias, las proyecciones de nueva infraestructura, la calidad de los servicios y la demanda del mercado, harán más o menos atractiva una propiedad para determinado tipo de inquilino, establecerán el alquiler promedio de las unidades de esa zona, con qué rapidez resulte alquilada y hasta su precio de venta, en el momento que considere oportuno ponerla de nuevo en el mercado. Este factor no debe tomarse a la ligera, al momento de invertir en un inmueble.
7.) Calcule el retorno luego de los gastos
Las propiedades destinadas al alquiler de largo plazo son una excelente forma de inversión ya que su valor su incrementarse a largo plazo, permite el apalancamiento de la deuda y además genera ingresos mensuales. A medida que pasan los años el valor del inmueble va aumentando y la hipoteca disminuye, pero es importante que tome en cuenta todos los ingresos y gastos para determinar si la balanza estará o no a su favor. ¿Por qué? Porque además de considerar la renta mensual, la hipoteca, los impuestos y el seguro, deben agregarse otros factores condicionantes como el HOA condominio, mantenimiento regular, reparaciones programadas, si está o no vacante, en caso de estar rentada, el tiempo del contrato de alquiler y el lapso para encontrar otro inquilino de no renovarse. Es recomendable asesorarse con un real estate broker para poner en blanco y negro sus cálculos de retorno de inversión.
8.) Haga una oferta que cautive
Con la propiedad deseada en la mira, debe prepararse para hacer una oferta. Lo primero que debe es documentarse con su agente de bienes raíces sobre el proceso básico. Esto suele arrancar con la oferta que envía su realtor al vendedor, quien puede aceptar la oferta, rechazarla o contraofertar. Si este es el caso usted también puede aceptar, rechazar o renegociar tantas veces sea necesario hasta que lleguen a un acuerdo o alguien decida desistir.
Presentar una oferta no se trata solo del precio de venta o lo que está dispuesto a pagar por la propiedad, pues debe considerar el historial de venta de las propiedades cercanas para ayudar a determinar el valor aproximado más acorde. También se recomienda que tenga en mente los términos que pueden negociarse y que pueden hacerlo más atractivo como comprador frente a otros clientes potenciales. No descarte el estar preparado para proporcionar una buena suma de dinero, conocido como Depósito de Efectivo, que demuestre al vendedor que está decidido a comprar la casa. Todo siempre bajo la asesoría de su agente inmobiliario.
9.) No olvide realizar la inspección y contratar un seguro
Una vez acordada la oferta se sugiere realizar una inspección, en la que se examinará el exterior e interior de la propiedad para determinar si hay algo que requiere atención urgente o en el futuro. El inmueble puede requerir reparaciones o actualizaciones importantes, por lo que debe regresarse a la etapa de oferta y revisarse nuevamente el valor ofertado. De estar en las condiciones esperadas se puede continuar el proceso de elaboración de contrato y demás actividades del proceso de cierre.
En esta etapa se recomienda identificar el seguro que mejor se adapte a sus necesidades. Lo mínimo indispensable son planes que lo protejan en dos vías: La primera que pueda proteger la estructura del inmueble y que dé cobertura a una pérdida total o parcial por incendio, inundaciones, huracanes u otros siniestros similares. La segunda, por responsabilidad civil, también conocido como personal liability. Esta da cobertura en caso que el inquilino o algún visitante tengan un accidente dentro o fuera de la propiedad, siendo el propietario el responsable legalmente.
10.) Delegue en una empresa de Property Management
Una vez que sea dueño de su casa, apartamento o townhouse de inversión e, independientemente de que cuente o no con un inquilino, procure delegar responsabilidades en una agencia de administración de propiedades. Contar con una empresa le permitirá ahorrar tiempo, dinero y probablemente trámites engorrosos. Podrá dejar en manos de expertos la selección del inquilino, la formulación del contrato, la relación con el inquilino que incluye no solo la recolección de la renta, sino el seguimiento del cumplimiento de los acuerdos para preservar la propiedad en sus mejores condiciones y la coordinación de cualquier reparación o mejora de las instalaciones. En caso de no querer continuar con el inquilino o presentar algún problema, la empresa se encargará de asesorarlo en caso de conflicto. Si por el contrario, su inquilino es ideal también podrá hacerle seguimiento a la renovación de un nuevo contrato para el siguiente año.
Probablemente en este momento, le puede parecer que la compra de una propiedad de inversión por primera vez será un proceso lento y sumamente largo. Sin embargo si cuenta con el acompañamiento de un experto en bienes raíces, con seguridad cada paso será más corto y más rápido. Lo más importante: su orientación le permitirán andar sobre seguro y sin equivocaciones.
Un articulo muy interesante. Gracias por la información. Saludos.